Wohnung besenrein übergeben: Was das heißt und worauf Sie achten müssen

Kurz vor dem Auszug taucht in fast jedem Mietvertrag derselbe Satz auf: Die Wohnung ist besenrein zu übergeben. Was auf den ersten Blick simpel klingt, sorgt in der Praxis regelmäßig für Streit zwischen Mietern und Vermietern, denn der Begriff ist im Gesetz nirgends genau definiert. Muss die Wohnung nur gefegt sein, oder erwartet der Vermieter frisch gestrichene Wände und geputzte Fenster? In diesem Ratgeber erfahren Sie, was besenrein übergeben tatsächlich bedeutet, welcher weit verbreitete Irrtum rund um ein angebliches neues Gesetz kursiert, wie Sie besenrein von Schönheitsreparaturen abgrenzen und mit welcher Checkliste die Wohnungsübergabe beim Auszug reibungslos gelingt.

Was bedeutet „besenrein"?

Besenrein bedeutet, dass die Wohnung frei von Müll, Sperrmüll und persönlichem Hab und Eigentum ist und grob gesäubert wurde, so wie es der Name schon sagt: mit dem Besen gekehrt. Der Begriff stammt aus der Rechtsprechung, nicht aus einem Gesetzestext, und wird von Gerichten seit Jahrzehnten in etwa gleich ausgelegt.

Konkret heißt besenrein übergeben also: Alle Möbel und Gegenstände sind entfernt, der Boden ist gefegt oder gesaugt, grober Schmutz und Staub sind beseitigt. Was nicht gefordert ist: eine Grundreinigung mit Wischen und Schrubben, das Putzen von Fenstern, eine Fett- oder Kalkentfernung in Bad und Küche oder gar frisch gestrichene Wände. Genau an dieser Stelle entstehen die meisten Missverständnisse, denn viele Mieter glauben, besenrein sei gleichbedeutend mit blitzblank, dabei verlangt der Begriff rechtlich deutlich weniger.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen besenrein und vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen. Beides sind unterschiedliche Pflichten, die im Mietvertrag getrennt geregelt sein können und nicht automatisch zusammenfallen. Dazu mehr im Abschnitt weiter unten.

Häufig wird besenrein auch mit einer professionellen Endreinigung verwechselt. Eine Endreinigung, wie sie manche Umzugsunternehmen anbieten, geht deutlich weiter: Fenster werden geputzt, Böden gewischt, Fliesen entkalkt und Sanitäranlagen desinfiziert. All das ist für eine besenreine Übergabe nicht notwendig, kann aber sinnvoll sein, wenn Sie mit Ihrem Vermieter im Guten auseinandergehen möchten oder eine schnelle Neuvermietung im Interesse beider Seiten liegt. Verpflichtend ist eine solche Tiefenreinigung ohne entsprechende vertragliche Regelung jedoch nicht.

„Besenrein übergeben, neues Gesetz"? Ein weitverbreiteter Mythos

Bei der Suche nach dem Thema stößt man häufig auf die Formulierung „besenrein übergeben neues Gesetz". Hier direkt die Klarstellung: Es gibt kein neues Gesetz zur besenreinen Wohnungsübergabe. Der Begriff besenrein taucht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) an keiner Stelle auf und wurde auch in den letzten Jahren nicht neu gesetzlich geregelt.

Was tatsächlich existiert, ist eine über viele Jahre gefestigte Rechtsprechung, vor allem durch Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH). Diese Rechtsprechung hat den Begriff besenrein im Laufe der Zeit konkretisiert und vor allem eines klargestellt: Pauschale Klauseln, die Mieter zu Schönheitsreparaturen oder einer Endrenovierung verpflichten, sind in vielen Fällen unwirksam, unabhängig von einer besenreinen Übergabe. Diese Urteile werden online oft verkürzt und missverständlich als „neues Gesetz" bezeichnet, was schlicht falsch ist. Es handelt sich um Rechtsprechung, nicht um ein Gesetz, und diese Rechtsprechung ist zudem schon seit geraumer Zeit gefestigt und keineswegs neu.

Für Sie als Mieter oder Vermieter bedeutet das: Verlassen Sie sich nicht auf reißerische Überschriften im Internet, sondern auf den tatsächlichen Wortlaut Ihres Mietvertrags und im Zweifel auf eine individuelle rechtliche Einschätzung. Da es sich hier um ein Rechtsthema handelt, das stark vom Einzelfall und der konkreten Vertragsklausel abhängt, können wir an dieser Stelle nur allgemein informieren. Das ersetzt keine Rechtsberatung.

Besenrein oder renovieren? Die Abgrenzung zu Schönheitsreparaturen

Ob Sie beim Auszug nur besenrein übergeben müssen oder zusätzlich streichen und Schönheitsreparaturen durchführen müssen, entscheidet in erster Linie der Mietvertrag. Beide Pflichten sind rechtlich getrennt zu betrachten und dürfen nicht miteinander verwechselt werden.

Was zu besenrein gehört

Besenrein umfasst ausschließlich das Räumen und grobe Reinigen der Wohnung. Alle Möbel, Kartons und persönlichen Gegenstände müssen raus, der Boden gekehrt oder gesaugt sein. Das gilt unabhängig davon, was der Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen sagt, denn eine vollgestellte oder vermüllte Wohnung kann der Vermieter in keinem Fall akzeptieren.

Was zu Schönheitsreparaturen gehört

Schönheitsreparaturen umfassen typischerweise das Streichen von Wänden und Decken, das Lackieren von Türen und Heizkörpern sowie das Ausbessern kleinerer Bohrlöcher. Ob Sie dazu beim Auszug verpflichtet sind, hängt von der konkreten Klausel im Mietvertrag ab. Viele in älteren Mietverträgen enthaltene starre Fristenpläne (etwa „Küche alle drei Jahre streichen") wurden durch die BGH-Rechtsprechung für unwirksam erklärt. Ob eine konkrete Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, lässt sich pauschal nicht sagen und sollte im Zweifel individuell geprüft werden.

Bohrlöcher und kleinere Schäden

Wenige, fachgerecht gesetzte Bohrlöcher für Regale, Bilder oder Vorhangschienen gelten üblicherweise als normale Abnutzung und müssen in der Regel nicht verschlossen werden. Anders sieht es bei einer ungewöhnlich hohen Anzahl an Löchern oder bei Schäden aus, die über den normalen Gebrauch hinausgehen, hier kann eine Nachbesserungspflicht bestehen.

Als Faustregel gilt: Besenrein bezieht sich auf Sauberkeit und Räumung, Schönheitsreparaturen auf den optischen Zustand der Oberflächen. Beide Punkte sollten Sie im Mietvertrag getrennt prüfen und im Zweifel vor dem Auszug klären, statt sich auf Vermutungen zu verlassen.

Was ebenfalls häufig zu Unsicherheit führt, sind Einbauten wie eine selbst eingebaute Küche, ein fest verklebter Teppichboden oder eine im Bad montierte Dusche. Grundsätzlich gehört alles, was der Mieter selbst eingebaut hat und was nicht zur Grundausstattung der Wohnung zählt, beim Auszug ausgebaut, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Übernimmt der Nachmieter die Einbauküche gegen Zahlung, sollte das schriftlich festgehalten werden, idealerweise mit Kenntnis des Vermieters, damit später keine Unklarheiten über den vertragsgemäßen Zustand entstehen.

Checkliste: So übergeben Sie die Wohnung besenrein

Mit dieser Checkliste behalten Sie beim Auszug den Überblick und vermeiden unnötige Diskussionen bei der Wohnungsübergabe:

• Alle Möbel, Kartons und persönlichen Gegenstände sind vollständig aus der Wohnung entfernt, einschließlich Keller, Dachboden und Garage, sofern diese mitvermietet waren.
• Böden in allen Räumen sind gefegt oder gesaugt, grober Schmutz und Staub sind entfernt.
• Einbauten, die nicht zur Wohnung gehören (eigene Küche, Lampen, Vorhangstangen), sind ausgebaut, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde.
• Sperrmüll, Elektroschrott und Restmüll sind fachgerecht entsorgt und nicht einfach im Treppenhaus oder Hof abgestellt.
• Kleinere Bohrlöcher wurden geprüft, bei ungewöhnlich vielen Löchern gegebenenfalls ausgebessert.
• Schlüssel, auch nachgemachte Exemplare, liegen vollständig für die Übergabe bereit.
• Zählerstände für Strom, Gas und Wasser sind notiert.
• Ein Übergabeprotokoll wird gemeinsam mit dem Vermieter erstellt und von beiden Seiten unterschrieben.

Wer diese Punkte vor dem vereinbarten Übergabetermin abarbeitet, reduziert das Risiko von Beanstandungen erheblich. Gerade bei größeren Wohnungen oder wenn viel Hausrat über Jahre zusammengekommen ist, lohnt es sich, die Räumung nicht erst am letzten Tag zu beginnen, sondern rechtzeitig zu planen.

Ein realistischer Zeitplan hilft dabei, Stress in den letzten Tagen vor dem Auszug zu vermeiden. Beginnen Sie idealerweise vier bis sechs Wochen vor dem Übergabetermin damit, Räume und Nebenflächen wie Keller oder Dachboden zu sichten und auszusortieren. In den letzten beiden Wochen sollten die eigentlichen Möbel und Kartons herausgeschafft werden, sodass am Tag der Übergabe nur noch der Endputz ansteht. Wer diesen Zeitpuffer nicht einplant, gerät häufig unter Zeitdruck und muss kurzfristig auf teure Lösungen zurückgreifen oder riskiert eine unvollständige Räumung zum Übergabetermin.

Das Übergabeprotokoll

Ein Übergabeprotokoll ist bei der Wohnungsübergabe beim Auszug unverzichtbar, auch wenn es gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben ist. Es dokumentiert den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe und schützt sowohl Mieter als auch Vermieter vor späteren Streitigkeiten über angebliche Schäden oder eine nicht besenreine Übergabe.

Im Übergabeprotokoll sollten folgende Punkte festgehalten werden: das Datum und die Uhrzeit der Übergabe, die Namen aller anwesenden Personen, die Zählerstände für Strom, Gas und Wasser, die Anzahl der übergebenen Schlüssel, der Zustand jedes einzelnen Raums inklusive vorhandener Schäden, sowie eine Bestätigung, dass die Wohnung besenrein übergeben wurde. Ergänzend empfiehlt es sich, den Zustand mit Fotos zu dokumentieren und diese dem Protokoll beizulegen oder digital zu sichern.

Beide Parteien sollten das Übergabeprotokoll vor Ort gemeinsam durchgehen und unterschreiben. Streitpunkte lassen sich direkt im Protokoll vermerken, etwa wenn sich Mieter und Vermieter über den Zustand eines Bodenbelags nicht einig sind. Ein sauber geführtes Protokoll ist im Streitfall später oft das entscheidende Beweismittel, insbesondere wenn es um die Rückzahlung der Kaution geht.

Kann eine der beiden Parteien nicht persönlich zum vereinbarten Termin erscheinen, empfiehlt sich eine Vollmacht für eine Vertrauensperson, die die Übergabe im Namen des Mieters oder Vermieters begleitet und das Protokoll unterschreibt. Auf keinen Fall sollte die Übergabe ganz ohne Protokoll erfolgen, nur mit einer Schlüsselübergabe „zwischen Tür und Angel", denn dann fehlt im Nachhinein jede Grundlage, um den Zustand der Wohnung zum Übergabezeitpunkt zu belegen. Bewahren Sie Ihr Exemplar des Protokolls zusammen mit den Fotos mindestens bis zur endgültigen Kautionsabrechnung auf.

Wenn Sie es nicht selbst schaffen: Räumung und besenreine Übergabe vom Fachbetrieb

Nicht jeder Auszug lässt sich in Eigenregie stemmen. Enge Fristen, ein voller Keller, sperrige Möbel oder schlicht fehlende Zeit neben Job und Umzug sind häufige Gründe, warum eine besenreine Übergabe aus eigener Kraft kaum machbar ist. In solchen Fällen übernimmt ein Fachbetrieb die komplette Räumung für Sie.

Bei einer Wohnungsauflösung durch Entvita räumen wir die gesamte Wohnung fachgerecht, entsorgen Sperrmüll und Altgeräte ordnungsgemäß und übergeben Ihnen die Räume anschließend besenrein, exakt in dem Zustand, den Ihr Mietvertrag verlangt. Das gilt auch für kleinere Aufträge wie eine Entrümpelung von Keller, Dachboden oder Garage, die im Rahmen der Wohnungsübergabe ebenfalls mit übergeben werden müssen. Muss die komplette Wohnung inklusive aller Haushaltsgegenstände aufgelöst werden, etwa bei einem größeren Umzug oder wenn Angehörige die Wohnung nicht mehr selbst nutzen, ist eine Haushaltsauflösung die passende Leistung.

Die besenreine Übergabe ist bei uns fester Bestandteil jeder Räumung, nicht etwa ein kostenpflichtiger Zusatz. Nach dem Termin ist die Wohnung übergabebereit, Sie müssen selbst nicht noch einmal Hand anlegen. Das gilt landesweit in NRW: Ob Entrümpelung Köln, Entrümpelung Düsseldorf, Entrümpelung Dortmund, Entrümpelung Essen, Entrümpelung Duisburg oder Entrümpelung Wuppertal, wir übernehmen die Räumung und liefern die besenreine Übergabe termingerecht ab.

Entvita ist seit 2010 in NRW aktiv, hat über 3.000 Projekte umgesetzt und ist über die andsafe AG versichert, damit Sie sich bei der Übergabe an Ihren Vermieter keine Gedanken über eventuelle Schäden während der Räumung machen müssen. Was eine solche Räumung typischerweise kostet und welche Faktoren den Preis beeinflussen, erfahren Sie im Ratgeber Entrümpelung Kosten.

Häufige Fragen

Was bedeutet besenrein genau?

Besenrein bedeutet, dass die Wohnung leer geräumt und grob gesäubert ist, also von Möbeln, Müll und persönlichen Gegenständen befreit und gekehrt oder gesaugt. Eine Grundreinigung mit Fensterputzen oder Fettentfernung ist damit nicht gemeint.

Stimmt es, dass es ein neues Gesetz zur besenreinen Übergabe gibt?

Nein, das ist ein Mythos. Es gibt kein neues Gesetz zu besenrein übergeben. Grundlage ist eine seit Jahren gefestigte BGH-Rechtsprechung, die vor allem pauschale Klauseln zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt hat. Das ersetzt keine Rechtsberatung.

Muss ich beim Auszug streichen, wenn die Wohnung besenrein übergeben werden soll?

Nicht zwangsläufig. Besenrein und Schönheitsreparaturen sind zwei unterschiedliche Pflichten. Ob Sie streichen müssen, hängt von der konkreten Klausel im Mietvertrag ab, nicht von der besenrein Vorgabe allein.

Ist ein Übergabeprotokoll bei der Wohnungsübergabe Pflicht?

Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht, aber dringend empfohlen. Ein Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung, die Zählerstände und die Anzahl der Schlüssel und schützt beide Seiten vor späteren Streitigkeiten.

Was passiert, wenn die Wohnung nicht besenrein übergeben wird?

Der Vermieter kann in diesem Fall die Reinigung oder Räumung auf Kosten des Mieters nachholen lassen. Deshalb lohnt es sich, rechtzeitig vor dem Übergabetermin zu prüfen, ob alle Räume tatsächlich leer und gefegt sind.

Wer übernimmt die Entrümpelung, wenn ich den Auszug nicht selbst schaffe?

Fachbetriebe wie Entvita übernehmen die komplette Räumung, von der Entsorgung des Sperrmülls bis zur besenreinen Übergabe an den Vermieter, sodass Sie sich um die Wohnungsübergabe keine Sorgen machen müssen.